「上海新嘉中心Prisma」是上海6号/12号线巨峰路站地铁上盖项目，早期市场称其为“巨峰路TOD项目”。

　　我们如此关注“新嘉中心Prisma”是因为它身上叠加了度的耀眼标签。比如：双地铁轨交上盖TOD项目、建筑面积36万方的商业巨无霸、“港资开发商（嘉里）+海外基金（国际知名机构投资人）+本土实力商业资产管理者（华之门）”三强联合打造，从区位、体量到团队都有显著优势。

　　项目地处金桥城市副中心，是“金色中环发展带”的重要节点，金桥、金滩、杨浦滨江产业协同发展，科技赋能“未来新三角”。

　　同时，项目串联起了北部森兰板块、南部碧云板块两大高品质宜居社区。项目所在板块拥有较强的国际社区属性，被别墅区、国际学校及高尔夫球场等高端配套所环绕。

　　项目周边5公里范围内常住人口超200万人，周边人口远高于全市的平均水平。更值得一提的是，该片区不仅是高密度居住区，项目周边5公里有超50万的办公人群、20分钟车程内覆盖14万高校客群。

　　相信大家都很认可“新嘉中心Prisma”的地块价值。但聚焦于商业消费领域，可能很多朋友并不了解巨峰路站的周边环境，难免会对金桥板块商业有刻板印象。不过，我们认为应以宏观视角，结合上海商业发展、浦东商业布局来重新审视这一地块的机遇。

　　谈上海商业市场总会先讲市中心商业，但核心城区商业密集、竞争异常激烈。就我们最近五年对于城市商业的观察，形成了两点新的洞察：

　　首先，在城市副中心/中环线打造商业，供需关系更健康。在以上海为代表的大都市，相比商业超密集的市中心，在远离市中心的区位打造大体量商业体反而成功率更高。即便当下市场环境紧缩，今年4月仍有三座项目陆续开业且赢得开门红。

　　比如：北京超级合生汇试营业首日客流22万人、西安荟聚开业首日客流23万人、成都东安天街开业前两日客流40.1万人，他们都是距离市中心10公里，甚至20多公里的项目。

　　成功是有前提条件的，远离市中心商业若想形成影响力离不开规模体量优势、交通便捷性。以上海典型的中环-外环线强势项目为例，上海七宝万科广场22万平方米、上海万象城24万平方米、南翔印象城MEGA33万平方米，同时，他们也都是与地铁连通的商场。

　　其次，早期只出现在市中心的高端时尚，正在向外围溢出。随着城市外向扩展，原本只聚集于市中心商场的高端时尚品牌，也开始进驻到中环线以外的大型购物中心。

　　我们特别整理绘制了上海高端时尚品牌分布地图（如下图），将奢侈品、轻奢精品、高端化妆品为代表，统计他们进驻的购物中心和商业街区（未将百货店计入）。

　　通过该分布图，我们发现：过去五年时间里，以高端化妆品、轻奢为代表的高端时尚品牌越来越多走向/外环。不断在七宝万科广场、上海万象城、五角场合生汇、南翔印象城MEGA、久光中心等项目开设门店；而位于浦东的前滩太古里成功亮相，则首次把奢侈品带到中环线上。

　　对此，我们是持乐观态度的。毕竟整个城市仍呈现外向扩张发展的趋势；而且对品牌而言，在外围开店是“高性价比”的（租金、运营等成本低但销售额有保障）。同时，从上述高端时尚品牌分布地图来看，在中环线以外，新嘉中心Prisma所在的东北方向依旧是高端时尚的空白地。

　　而且我们思维不必为现状所局限，如果时间回到2018年，可能大部分人也无法想象三年后，后有大批奢侈品入驻到前滩板块。

　　所以，从上海这座超级城市的商业发展来看，高端消费向外围溢出是趋势，高端品牌外溢首选的总是大体量、辐射范围广、交通便捷的人气场。也就是说从品牌拓店的思路来看，新嘉中心Prisma具有先天优势。

　　以商业发展成熟度和多样性来看，浦东商业明显弱于浦西，但这背后的原因是什么，对项目引进品牌来讲，它是一个需要克服的挑战，还是一个抢占蓝海市场的机遇？我们从三个层面来解读：

　　首先，浦东商业供需关系健康，有消费基础和消费力，但品质商业供应不足。我们收集了上海各区的经济人口相关数据，发现：浦东新区常住人口580万，相当于静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀、虹口，六个区的人口总和。

　　而且浦东新区居民人均可支配收入90985元，明显高于上海市平均水平（84834元），是一个既有消费基础又有消费实力的区域。

　　然而，回到商业供应层面来看，浦东商业的总供应量，以及品质商业的数量都是不足的。我们iziRetail统计的上海100家商场中，位于浦东的占比不到20%。而在我们长期监测的40座重点商业项目中，位于浦东的只有4-5座。

　　其次，浦东商业格局分散，且缺乏有规模效应的大型商业。从主要浦东商业项目的分布图可以看出，除了陆家嘴商圈之外，浦东其他片区基本都未形成效集明显的大型商圈，项目与项目之间的距离也非常分散。

　　把视角关注到单体项目，则发现浦东大体量项目少，20万方以上的购物中心为正大广场一家，运营已经有20多年；15万方以上项目为曹路花园城。大部分商业体都在10万方左右，以及更小的面积。

　　因此，单项目在商业空间多元性、业态品牌丰富度等方面的呈现都比较受局限。由此也可以推断，商业巨无霸“新嘉中心Prisma”亮相时会引起怎样的轰动效应。

　　再次，浦东需要更有亮点和独特体验的商业。在探讨浦东商业市场时，自小在浦东长大的一位同事说“在浦东只能去逛陆家嘴，不然就会去浦西逛街或打卡”。深究消费者“舍近求远”的背后原因，她感叹“品牌首店又不会开在浦东”、“浦东也没有像浦西那么多网红小马街可以闲逛”。

　　浦东缺乏商业亮点/网红品牌，不仅是我们同事的个人感受。在早前报道EKA天物项目火爆的文章中，我们也洞察到相似的逻辑：“浦东、杨浦、虹口是距离EKA·天物较近的区域，也是小马路文化不那么发达，洋气品牌和City Walk打卡点资源相对有限的片区。或许正因如此，EKA·天物反而更能吸引到这些区域的消费者关注。”

　　特色品牌为何目前较少进驻浦东市场呢？我们觉得有双方面的原因，其一是好品牌难孤军奋战，尤其是浦东没有天然的百年街区氛围，进驻商业项目成为唯一选择。因此，浦东需要优质且大体量的商业项目作为载体。

　　其二是品牌普遍对浦东市场的认知不够深入。尤其是我们接触最多的国际高端品牌、新锐原创品牌两类品牌，前者职业经理人平时在静安寺活跃，后者混迹于梧桐区小马路。浦东对于他们而言是陌生而模糊的，这就需要有项目团队再加努力沟通交流。

　　综上所述，我们认为浦东商业的不发达只是发展慢而不是消费基础的问题，而且现在正是高端时尚向外溢的阶段。所以项目地块条件的竞争优势明显，机会和发展空间很大。

　　TOD是目前国际上具有代表性的城市开发模式，在最大限度提高交通节点集散人流的作用的同时，其实也在对人与建筑的经济互动——即对商业、办公产生影响。

　　通过对公共交通、商业、办公、住区等业态的无缝衔接，利用交通优势，高效便捷的将客流分流到不同楼层，弱化了边界感，扩大了消费客群的活动范围。

　　新嘉中心Prisma地上L1层、地下LG层都分别连通地铁6号线号线，再加之地面的公交枢纽，形成三首层概念。6号线是串联浦东重要区域的线号线有“换乘之王”的称号，两条地铁线万/人次。

　　该项目是拥有43万平方米集商业、办公、住宅于一体的超大城市综合体。不仅有36万平方米的“Prisma新嘉中心”囊括丰富多元的业态与品牌的商业、一栋能容纳近百家优质租户的超甲级办公楼，还有已于2023年售磬的住宅“荟萃庭”。

　　办公塔楼位于商办地块西北角，共计18层，其中1层为大堂接待，2-6层为商业，7-18层为办公租户楼层，人性化设计彰显卓越商务体验。

　　新嘉中心Prisma在建筑空间上打造“生态峡谷”，透过玻璃幕墙，强化绿色景观，塑造出可以纵览天然河景、又更灵动自然式商业，让商业空间与沿河的自然、开放、人性化尺度的体验空间有机融合，最终形成“科技未来+自然人文”的双重消费体验。

　　商业项目成功与否是多方面因素，天时地利人和缺一不可。项目团队尤为重要，这也是我们看好新嘉中心Prisma的重要原因。

　　新嘉中心Prisma拥有国际化的背景，股东方在上海三十余年且拥有打造和运营标杆项目的经验，同时坚持长期主义和提供好的商业作品。股东方的背景决定了项目的国际视野、高品质、精良出品。

　　与此同时，作为致力于成为中国资本资产管理服务领跑者的华之门资本，接受委托进行项目整体设计开发建设及零售资产运营管理。

　　成立于上海的华之门资本，至今总管理资产规模已逾200亿元人民币，管理面积近120万㎡。核心业务涉及资本管理、资产开发和资产运管。专长于前瞻定位与设计、兼顾质量与成本的高效开发管理，前沿的消费者体验构建和运营服务等坚实底层业务能力，其核心团队成员在行业内有屡屡打造标杆项目的履历。

　　华之门的合作伙伴，皆是全球知名的各业界翘楚，比如华之门与西岸集团联合开发了Gate M西岸梦中心、携手国际知名地产集团和国际知名机构投资人打造徐汇Gate M华之门广场项目，并与东久新宜集团（DNE Group）共同推出青浦生命科学产业园。

　　新嘉中心Prisma正在积极筹备中，无论是项目股东方还是商业运营管理团体都体现出极高的创作热情，不断探讨新的创意、新的玩法。我们也非常期待新嘉中心Prisma有更多项目细节透露，以及为浦东商业带来一些颠覆性的创新！